Diagnostic de perception avant visite · La Vérité sur votre Bien
Appartement 4 pièces avec balcon et vue lac
Appartement · Annecy (74000) · 86 m² · 529 000 €
Rapport présenté par
Camille Fabre
Fabre & Associés · Réseau indépendant · 06 12 34 56 78
Le verdict en un coup d'œil
Ce que disent les personnes qui découvrent votre annonce sans avoir visité le bien.
Prix affiché
529 000 €
128 avis reçus
Prix de vente perçu
486 000 €
Médiane · 94 réponses chiffrées
Écart prix / perception
+8,8 %
Sensiblement supérieur
Intention de visite
38 %
Demanderaient une visite à partir de l'annonce seule.
Lecture d'ensemble
Les évaluateurs apprécient principalement la luminosité, le balcon et la localisation. En revanche, le prix, les travaux et la qualité des photos constituent les principaux freins. L'estimation médiane du marché ressort à 486 000 €, soit 8,8 % sous le prix actuellement affiché.
Ces résultats reflètent la perception du bien à partir des informations présentées dans l'annonce. Ils ne constituent ni une estimation immobilière professionnelle ni un avis sur l'état réel du bien après visite.
- Oui, je visiterais49 · 38 %
- Peut-être51 · 40 %
- Non28 · 22 %
Le marché invisible : ceux qui ne vous appelleront jamais
La plupart des acheteurs se décident avant tout contact. LVVB éclaire les trois premières étapes du parcours, celles que vous ne voyez pas.
Étape 1
Annonce vue
Première impression à partir des photos, du prix et de la description.
Mesuré par La Vérité sur votre Bien
Étape 2
Intérêt
Attractivité perçue et rapport qualité/prix perçu.
Mesuré par La Vérité sur votre Bien
Étape 3
Intention de visite
Envie déclarée d'aller plus loin, et freins cités.
Mesuré par La Vérité sur votre Bien
Étape 4
Contact
Prise de contact avec l'agence.
Terrain de l'agent
Étape 5
Visite
Terrain de l'agent : le bien est vu, ressenti, expliqué.
Terrain de l'agent
Étape 6
Offre puis vente
Négociation et conclusion, conduites par l'agent.
Terrain de l'agent
Deux lectures du prix, jamais confondues
Le prix auquel les répondants pensent que le bien peut se vendre, et le prix qu'ils accepteraient personnellement de payer, sont deux informations distinctes.
Prix de vente perçu par les évaluateurs
« À quel prix maximum ce bien pourrait-il raisonnablement se vendre aujourd'hui ? »
486 000 €
Médiane · La médiane est la valeur qui sépare l'échantillon en deux : la moitié des évaluateurs a répondu en dessous, l'autre moitié au-dessus. Elle est moins sensible aux valeurs extrêmes que la moyenne.
Prix maximal personnel déclaré
« Quel prix maximum accepteriez-vous personnellement de payer ? »
455 000 €
Médiane · La moitié des répondants irait au-delà, l'autre moitié resterait en deçà.
Sensiblement supérieur
L'écart commence à freiner une partie des acheteurs potentiels.
Écart en valeur : 43 000 € entre le prix affiché et l'estimation collective.
Signal de perception issu des réponses recueillies, non une mesure de la valeur du bien.
Les quartiles délimitent la zone de consensus : 25 % des réponses sont sous le premier quartile, 25 % au-dessus du troisième.
Le prix est-il le déclencheur manquant ?
Parmi les personnes qui n'iraient pas visiter en l'état, certaines déclarent qu'un prix différent changerait leur décision.
Hésitants ou réfractaires
79
Réponses « peut-être » ou « non » à la demande de visite.
Visiteraient à un prix plus bas
46
Déclarent qu'un prix inférieur déclencherait leur intérêt.
Prix déclencheur médian
489 000 €
38 répondants ont chiffré ce seuil.
Le prix comme frein principal
Ce qui séduit, ce qui bloque
Thèmes cités spontanément par les évaluateurs, classés par fréquence.
Points d'appui
- Luminosité71 · 55 %
- Extérieur63 · 49 %
- Localisation52 · 41 %
- Agencement44 · 34 %
- Vue38 · 30 %
- Surface26 · 20 %
- Immeuble17 · 13 %
Freins exprimés
- Prix78 · 61 %
- Travaux41 · 32 %
- Photos / présentation de l'annonce33 · 26 %
- Absence de parking24 · 19 %
- DPE19 · 15 %
- Copropriété / immeuble12 · 9 %
Principal obstacle déclaré
- Prix61 · 48 %
- Travaux22 · 17 %
- Photos / présentation de l'annonce14 · 11 %
- Absence de parking11 · 9 %
- Aucun frein particulier9 · 7 %
Perception du prix affiché
- Un peu trop élevé45 · 35 %
- Beaucoup trop élevé34 · 27 %
- Correct32 · 25 %
- Plutôt attractif12 · 9 %
- Très attractif3 · 2 %
- Je ne sais pas2 · 2 %
Le bien, ou la façon dont il est présenté ?
Comparer la perception du bien et celle de l'annonce indique où agir en premier — et à quel coût.
Attractivité globale
82/100
Note moyenne donnée au bien par les évaluateurs.
Cohérence du prix
65/100
Proximité entre le prix affiché et l'estimation collective.
Présentation de l'annonce
65/100
Qualité perçue des photos et clarté de la description.
Consensus des évaluateurs
79/100
Plus les estimations se ressemblent, plus le score est élevé.
Fiabilité de l'échantillon
68/100
Volume, ancrage local, diversité des origines.
Qui a répondu, et avec quelle fiabilité ?
Seuls les évaluateurs résidant à 10 km ou moins du bien peuvent donner des montants. Au-delà, leur avis reste précieux mais uniquement qualitatif.
- 0 – 2 km34 · 27 %
- 2 – 5 km27 · 21 %
- 5 – 10 km33 · 26 %
- Plus de 10 km26 · 20 %
- Zone non renseignée8 · 6 %
Niveau de confiance
Bonne confiance
Le nombre d'évaluateurs autorisés à estimer est suffisant et leurs réponses convergent raisonnablement.
Dispersion des estimations
10 %
Plus la dispersion est faible, plus les réponses convergent.
Origine des évaluateurs
Médiane marché 481 000 € · prix personnel 451 000 € · visite 34 %
Médiane marché 498 000 € · prix personnel 466 000 € · visite 48 %
Médiane marché 476 000 € · prix personnel 445 000 € · visite 36 %
Médiane marché 492 000 € · prix personnel 460 000 € · visite 41 %
Médiane marché 515 000 € · prix personnel 478 000 € · visite 55 %
Le plan d'action, par ordre de priorité
Matrice impact / effort issue des seules réponses reçues.
- Priorité 1 — impact élevé, coût faibleAction simple et peu coûteuse
Refaire le reportage photo
Les photos obtiennent la note la plus basse du rapport (2,9/5) alors que le bien est noté 4,1/5 : la présentation pénalise la première impression et le taux de visite.
- Priorité 2 — impact élevé, décision commercialeDécision commerciale
Repositionner le prix affiché
Un alignement progressif vers 499 000 € rapprocherait le bien de la zone de consensus (462 000 € – 512 000 €) et lèverait le frein cité par 61 % des évaluateurs intéressés.
- Priorité 3 — investissement à arbitrerNécessite un investissement
Chiffrer les travaux visibles
Les travaux arrivent en deuxième frein : un devis joint à l'annonce transforme une inquiétude diffuse en montant connu et rassure avant la visite.
L'analyse de votre conseiller
LVVB mesure la perception avant visite. L'interprétation finale et la stratégie restent celles de votre conseiller, qui connaît le bien et son marché.
« Les retours confirment ce que j'observe en visite : le bien plaît beaucoup, mais le prix reste le premier frein cité, très loin devant les travaux. Deux comparables signés ce trimestre dans la même rue se situent entre 470 000 € et 495 000 €. »
Je propose un repositionnement à 499 000 €, accompagné d'un nouveau reportage photo : la note attribuée aux photos est la plus basse du rapport, alors même que le séjour et le balcon sont les deux atouts les plus cités.
Camille Fabre — Fabre & Associés
Ce que les évaluateurs ont écrit
Commentaires anonymisés, réservés au propriétaire de l'annonce, à son conseiller et à l'équipe LVVB. Ils ne sont jamais visibles par les autres évaluateurs.
18/06/2026 · à ~1.4 km · avis chiffré
Points forts : Le séjour et le balcon sont superbes, la vue est un vrai plus dans ce quartier.
Points faibles : La cuisine paraît datée sur les photos.
Travaux perçus : Cuisine et peintures à rafraîchir.
Justification du prix : À ce prix, on trouve du rénové dans le secteur.
« Refaites les photos en fin de journée, la lumière est votre meilleur argument. »
11/06/2026 · à ~3.8 km · avis chiffré
Points forts : Emplacement idéal, proche des commerces et des écoles.
Points faibles : Pas de parking mentionné, c'est rédhibitoire pour moi.
Justification du prix : Le prix serait cohérent avec une place de stationnement.
« Précisez les solutions de stationnement à proximité. »
29/05/2026 · à ~6.2 km · avis chiffré
Points forts : Belle surface pour un 4 pièces, agencement rationnel.
Points faibles : Annonce trop courte, on ne comprend pas l'exposition.
« Ajoutez un plan et l'orientation, cela déclencherait mon appel. »
14/05/2026 · à ~0.9 km · avis chiffré
Points forts : Immeuble bien tenu, quartier calme et recherché.
Points faibles : Le prix affiché est au-dessus des dernières ventes de la rue.
Travaux perçus : Salle de bains à moderniser.
Justification du prix : Deux biens comparables sont partis autour de 480 000 € ce printemps.
« Un ajustement de 5 % relancerait immédiatement les demandes de visite. »