Transparence
Méthodologie
Comment LVVB collecte, filtre et restitue la perception du marché — et ce que ces chiffres ne disent pas.
LVVB apporte une voix supplémentaire à l'agent ; il ne prend jamais sa place.
L'expertise de l'agent
« Quelle est la valeur du bien compte tenu de ses caractéristiques, de sa visite, de son environnement et du marché immobilier ? »
- Connaissance physique du bien et de son état réel.
- Comparables, historique local et conditions de marché.
- Négociation, conseil et interprétation finale.
Le signal LVVB
« Comment le bien, sa présentation et son prix sont-ils perçus par des personnes qui découvrent l'annonce avant la visite ? »
- Attractivité perçue et envie d'aller plus loin.
- Rapport qualité/prix perçu à partir de l'annonce seule.
- Points forts, freins et intention déclarée de visite.
Ce que LVVB mesure
- La perception créée par les informations présentées dans l'annonce, avant toute visite.
- L'attractivité perçue : le bien donne-t-il envie d'aller plus loin ?
- Le rapport qualité/prix perçu au regard de ce que montre l'annonce.
- L'intention déclarée de demander une visite, et les freins qui l'empêchent.
- Les points forts et les freins cités, classés par fréquence.
Ce que LVVB ne mesure pas
- L'état réel du bien et la qualité effective des matériaux.
- Les nuisances non visibles et l'environnement sonore.
- Les défauts techniques ne figurant pas dans l'annonce.
- Le ressenti physique éprouvé lors d'une visite.
- Tout élément non présenté dans l'annonce.
- La valeur vénale du bien : LVVB n'est ni une expertise ni une estimation officielle.
Comment interpréter ces chiffres ?
- La médiane est la valeur centrale des réponses : elle résiste mieux aux valeurs extrêmes que la moyenne.
- Deux prix distincts sont mesurés : le prix de marché estimé par le répondant, et le prix maximal qu'il paierait personnellement.
- Seuls les évaluateurs situés à 10 km ou moins du bien peuvent donner un prix ; au-delà, seul le qualitatif est collecté.
- Une forte dispersion des réponses signifie que le marché n'est pas fixé : privilégiez alors la lecture qualitative.
- Une association temporelle entre un changement de prix et une évolution des réponses n'établit pas une causalité.
- Les réponses portent sur ce que montre l'annonce : elles ne disent rien de l'état réel du bien, de son environnement sonore ni du ressenti en visite.
Perception avant visite : le périmètre exact
LVVB recueille l'avis de personnes qui découvrent une annonce sans avoir visité le bien. C'est volontaire : un acheteur potentiel se trouve exactement dans cette situation lorsqu'il décide, ou non, de contacter l'agence.
La mesure porte donc sur la perception créée par l'annonce : attractivité, rapport qualité/prix perçu, points forts, freins et intention déclarée de demander une visite.
Elle ne porte jamais sur l'état réel du bien, ses nuisances non visibles, ses défauts techniques absents de l'annonce ni le ressenti éprouvé sur place.
Qui peut évaluer
Tout membre inscrit peut donner un avis qualitatif sur une annonce publiée, à l'exception de son propre bien.
Seuls les évaluateurs situés à 10 km ou moins du bien peuvent renseigner un prix. Cette règle est appliquée côté serveur : au-delà, les champs de prix sont refusés, pas seulement masqués.
Pourquoi deux prix
Le prix de vente de marché estimé répond à « à combien pensez-vous que ce bien se vendra ? ». Il mesure une perception du marché.
Le prix maximal personnel répond à « combien seriez-vous prêt à payer vous-même ? ». Il mesure une disposition à payer, structurellement plus basse.
Confondre les deux fausse toute lecture : LVVB les conserve donc séparés du questionnaire jusqu'au rapport.
Médiane, moyenne, quartiles, dispersion
La médiane est la valeur centrale : la moitié des réponses est en dessous, la moitié au-dessus. Elle résiste aux valeurs extrêmes.
Les quartiles Q1 et Q3 délimitent la moitié centrale des réponses ; l'écart entre eux mesure la dispersion.
Une dispersion forte signifie que le marché n'est pas fixé : la lecture qualitative devient alors plus fiable que l'estimation chiffrée.
Valeurs aberrantes et exclusions
Les réponses trop éloignées de la distribution, les saisies incohérentes et les séries manifestement automatiques sont écartées du calcul principal.
Une exclusion est toujours motivée, tracée et réversible. Le rapport indique combien de réponses atypiques ont été exclues.
Origine des répondants
Chaque évaluation est rattachée à une origine : communauté LVVB, communauté personnelle de l'agent, fichier acquéreurs, réseau du vendeur, réseaux sociaux, QR code, e-mail, SMS ou campagne externe.
Le rapport compare les perceptions par origine et signale les écarts : une population proche du vendeur ne réagit pas comme un acheteur anonyme.
Anti-fraude et qualité
Signaux surveillés : comptes multiples, répétitions anormales, réponses identiques, vitesse de réponse extrême, valeurs aberrantes, comportements coordonnés et concentration anormale par origine.
Aucun signal n'est une preuve absolue ; l'adresse IP en particulier n'est jamais traitée comme telle. Chaque réponse reçoit un score de qualité et un statut : incluse, pondérée, exclue ou à revoir.
Indice de confiance
Il combine le nombre total de réponses, le nombre de répondants autorisés à estimer, la proximité géographique, la dispersion, la diversité des origines, les signaux de fraude, les valeurs aberrantes et l'ancienneté des réponses.
Cinq niveaux : insuffisant, faible, intermédiaire, bon, élevé. Les facteurs sont affichés, jamais résumés à un score opaque.
Limites statistiques et biens atypiques
Un échantillon de perception n'est pas un marché : il indique une tendance, pas une valeur garantie.
Sur un bien atypique, la dispersion est structurellement plus forte. LVVB affiche alors un avertissement et privilégie explicitement la lecture qualitative.
Les résultats LVVB mesurent la perception d'un échantillon d'évaluateurs découvrant l'annonce avant toute visite. Ils ne constituent ni une expertise immobilière réglementée, ni une garantie de prix de vente, et ne remplacent pas l'analyse d'un professionnel de l'immobilier. Ces résultats reflètent la perception du bien à partir des informations présentées dans l'annonce. Ils ne constituent ni une estimation immobilière professionnelle ni un avis sur l'état réel du bien après visite.